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2018-12-16更新

碧桂园凤凰国际公馆备案名:碧桂园凤凰国际公馆

参考均价:待定备案价格
新兴片区
户型:暂无
类型:商品住宅总房源:1044车位数:1500
开发商:碧桂园集团
澳门在线娱乐 此外,新图实施后京津城际新增复兴号列车31对,调整2对,达到对,约占该线图定高铁列车对的80%。

项目地址:深圳市坪山区碧沙北路以西、龙勤路以南地图查看

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项目最新动态

2018-12-16

牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-12-16

碧桂园成立于1992年,于2007年在香港联交所主板上市,是一家以房地产为主营业务,涵盖旅游开发、建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等综合性的企业集团。

之前碧桂园的发展中心一直在三、四线城市,2007年实施环深区域深耕的战略格局,至今碧桂园在惠州、东莞等区域开发有碧桂园·十里银滩、碧桂园翡翠山等多个标杆大盘,环深项目多达几十个之多。

自2015年开始,碧桂园集团又提出“环抱一二线城市”的发展战略后,碧桂园布局一线城市的步伐明显加快,北上广深等一线城市的土地市场频繁出现碧桂园的身影。

2015年7月份,碧桂园以股权收购的方式获得坂田两个地块,正式挺进深圳。随后碧桂园又以土地拍卖形式或股权收购等方式获得深圳多个项目,至今已在宝安、龙岗、龙华、坪山、罗湖等深圳多个重点核心区域获取多个地块,目前在深圳的土地储备估值已经超过了千亿元。

更新时间:2018-12-16

区位规划

新兴开发区域,短期资源匮乏——项目位于坪山区沙湖-碧岭片区,属于新兴开发区域,目前周边商品房稀少,基础配套较为匮乏,周边建设开发和市政资源较为集中于锦龙大道以东区域,周边未来教育、商业等规划多依赖于旧改项目的落地。

名企进驻,旧改利好多——项目所在的锦龙大道以西区域,周边存在大量旧改规划用地,目前已有卓越、大族、泰富华、华盛等开发名企进驻,未来将为该区域提供大量高品质住宅以及商业配套和教育等资源,未来周边的生活环境和生活品质将得到大幅提升。目前旧改进展相对较为缓慢。

碧岭影视文化基地——以沙绩村、廖氏围屋 2 个历史风貌区为核心区,以南塘世居、罗氏炮楼院等13个不可移动文物为组成部分,连接碧岭湿地公园、碧岭片区基本农田,建设碧岭生态文化基地。另外,凤凰公馆近在建的华谊兄弟文化城项目,规划为总建面约261万㎡的大型文化产业综合体,但目前进度相对较慢。

 

华谊兄弟文化城

2011年的深圳文博会上,坪山新区与华谊兄弟签订项目框架协议,计划在坪山新区建立“华谊兄弟文化城”。2018-12-16,华谊兄弟分别以1.43亿元、3640万元和14.59亿元的价格,拍下坪山新区三宗用地,总面积约19万平方米。

该项目总占地面积约118万㎡,总建面约261万㎡,规划总投资130亿元,共分三期开发建设。

 

地上好莱坞

一期总建筑面积约50万平方米,主要建设内容为专业电影摄影棚、大师工作室、影人公寓、商业、创意总动园等。

二期总建筑面积约112.4万平方米,主要建设内容为衍生品创意中心、影视创投中心、主题酒店、主题商业、专业电影摄影棚及国际社区等。

三期为城市更新项目,总建筑面积约101.2万平方米,主要建设为居住商业、国际艺术学校及住宅。

 

地下迪斯尼:

除了文化产业的聚集地,项目还包括原鹏茜矿国家一级地质公园。

鹏茜国家矿山公园是一座地下开采的非金属矿山,深入地下100—150米,地下总长度达15公里,可容纳15万人同时参观。在中国首批国家矿山公园评审会上,其综合指标排名第一,一直处于待开发状态。这次文化城项目将把地下公园开发和地上景观结合,打造人文和自然交融的大型文化产业综合体,地下部分结合电影+游戏+实景的娱乐主题,提供三位一体、持续更新的娱乐体验,成为最具独特体验的影视集群。(文字介绍来源:南方日报)

 

区位交通

轨道交通——项目距离规划中的14号线站点约在2公里,需选择其他交通工具换乘。目前14号线已开建,预计2023年建成通车,从沙湖站出发9站即到罗湖,11站即到福田岗厦北,将大大缩短坪山至市区的通勤时间。

19号线:根据深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)总体方案图显示,坪山大道规划有19号地铁线路,预计项目附近或可能规划有地铁站点,但19号线未被列入轨道四期工程,属于远期规划线路。19号线实线属于确定走向,虚线属于未确定的弹性发展线路。后期预计会延伸至惠州段。

31号线:规划中的31号线与19号线有交叉站点,但也属于远期规划,且仅作用于五联—龙城—坪山,这三个片区,受众较低,预计建设时间会不确定的延后。

 

道路交通——项目周边有围绕如坪山大道、沈海高速、南坪快速三期(最新进度:预计年底通车)、坪盐通道(最新进度:预计2018年底马峦山隧道贯通)、东部过境高速(最新进度:预计莲塘口岸至盐排高速段18年底通车)等多维度交通体系,交通便利;

 

坪山大道,扩宽12车道:坪山大道综合改造工程起点为沙湖路,终点至坪山与惠州交界处,由横坪公路、中山大道、金山路、深汕路共4条道路组成,总长约16km。拟建设为双向8车道+辅道双向4车道,设计速度为60km/h,道路红线原则按照100m拓宽。

 

坪盐通道,预计通车后1小时到市中心:坪盐通道工程范围跨越坪山、盐田两区,北起坪山新区现状锦龙大道-坪山大道交叉路口北侧、坪山河南岸,南至盐田区盐坝高速、规划盐港东立交,路线全长约11.64公里。双向6车道,限速80公里每小时,设计标准为城市快速路。预计坪盐通道通车后,从坪山驾车10 分钟到盐田,30 分钟到罗湖,1 小时就能到市中心。

 

东部过境高速,免费通行:东部过境高速公路起于规划中的莲塘口岸,向南通过口岸与香港东部通道相衔接,并通过市政连接线和北环快速路、爱国路相连接,向北经罗湖、龙岗、坪山,终于深汕、惠盐高速公路的金钱坳立交,全长约32.4公里。该项目已调整为免费通行的城市快速路。

 

南坪快速三期,预计年底通车:南坪快速三期道路西起水官高速公路横坪立交,东至聚龙路(规划外环高速公路田头立交),全长约22.2km。主要连接坪山、龙岗、龙华、福田、南山、宝安和前海等主要功能组团,大大缓解红棉路、龙岗大道、坪山大道等主要道路的交通压力。

 

 

项目周边配套及旧改规划

①商业配套
 
小区自带1-3层风情商业街,周边规划有约80万平卓越旧改综合体(建设中)、约120万平华谊兄弟文化影视城(建设中)等商业资源,另中山大道沿街商业如坪山天虹(已开业)、力高金街(在建)、龙光九云著规划商业(在建)、益田假日广场(已开业)等,短期内自给自足,未来周边旧改配建商业支撑。
 

 

②教育配套

项目自带幼儿园,周边2公里范围内的公立学校为汤坑小学,东面的沙湖社区规划有九年制学校和高中用地,但目前仅存在于法定图则蓝图中。

 

③文娱配套

周边文体配套:坪山中心体育馆、国际网球中心、规划的坪山儿童公园。

休闲、自然景观配套:项目紧邻坪山河观光带(整体改造施工阶段)、鹏茜国家矿山公园(地下迪斯尼,华谊兄弟文化城整体改造)、炳坑水库等自然景观。

 

④医疗配套
 
项目周边的2公里范围内包括有坪山人民医院的新址(待建,距离项目约1.5公里)、健宁医院、社康中心等医疗资源。
 

 

坪山区人民医院,迁址重建:项目预计2019年1月底前动工,2023年底前完工并投入使用,项目定位为“三级甲等”综合医院,可提供2000张床位。
 
新址位于坪山区沙湖地区,位于黄竹坑以东、振碧路以南,用地东面为坪盐通道,南面为南坪快速路,西面、北面为汤坑水河道。
 

 

⑤旧改规划

项目位于坪山大道北侧的新兴开发片区,2公里外的锦龙大道以东片区是旧改最为集中、土拍市场最为活跃的区域,如心海城(均田片区旧改项目)、祥祺滨河名苑(洋母帐更新单元)、京基御景印象(牛角龙村旧改)等,均来源于城市更新项目。而信达泰禾金尊府、龙光玖云著、世贸双子塔等项目均来源于土拍市场,且周边聚集了如14号线规划站点、坪山中心体育馆等强大市政资源。

 

相较于锦龙大道以东的繁华,锦龙大道以西整体尚处于初级蓝图规划阶段,存在大量的待建设开发用地,目前周边重点规划的有“华谊兄弟文化城”260万㎡建面,“华盛碧岭城旧改”约规划200万㎡的建面体量,“卓越汤坑旧改”建面约80万㎡,“兆邦基.汤坑第一工业区”拆除重建用地面积约9万㎡,“大族.汤坑老围旧改”拆除重建用地面积约8.1万㎡、“泰富华汤坑旧改”占地约12万㎡、“恒大正奇工业区”拆除重建用地面积约4.5万㎡,“沙湖社区整村统筹用地”等项目。

卓越、恒大、华盛、大族等开发名企的进驻,预计将会为周边带来大量高品质住宅项目、大体量商业购物中心和教育、医疗等相应的配套设施,将改善片区的整体生活环境,提高居民的整体生活品质。

另,项目旁的“沙湖社区整村统筹”辖区土地总面积674.58万平方米,未来沙湖社区整村统筹或有近300万平的土地转化为政府储备用地,空白地块对于政府来说可有空间施展蓝图规划,通过土地拍卖引入资金雄厚的开发企业或高端的产业团队,对于中山大道一带的建设和经济提升会起到一定的促进作用。

 

更新时间:2018-12-16

项目基本信息
 
碧桂园·凤凰国际公馆项目位处深圳市坪山区,坪山大道以北,紧邻在建的华谊兄弟文化城。项目占地面积3.34万㎡,总建面23.9万㎡。共规划2栋5座51-53F高层住宅建筑(其中2座为人才住房)、幼儿园和风情商业街区。规划推出约65平2房、92平3房及120平4房共3种户型。 
项目预计2019年年底毛坯交楼,限售5年,计划首批推售1栋A座,已经开放样板间(据销售人员透漏,目前看样板房需验资50万),具体开盘时间主要看预售证审批时间。
 

 

总平面图分析
 
项目占地面积3.34万㎡,总建面23.9万㎡,共规划2栋5座51-53F高层住宅建筑,其中项目1B和2A栋为51F的人才住房,1A、2B、2C共3栋商品房约1040套对外销售。
 
小区共规划一个小区出入口,1栋和2栋由架空连廊连接,公共配套一般分布在架空层上1层,裙楼为地上停车场。1A栋1F为社区老年人日间照料中心(1000㎡),1B栋1F为便民服务站(400㎡),2A栋1F为社区管理用房(300㎡),2A栋裙房为垃圾收集站(50㎡),2B栋1F为物业管理房(400㎡),2C栋1F为文化活动室(400㎡)。
 

 

项目西面为华谊兄弟文化城规划的影视研发创意区,均为低密度低楼层的建筑群,相对朝西的户型视野较为通透。
 
项目东面为土地总面积近700万㎡的沙湖社区整村统筹旧改项目(南、北片区),目前尚未启动。
 
项目北面为华谊兄弟文化城的商务办公配套区,低楼层视野会有部分遮挡。
 
项目南面紧邻坪山河,未来将规划为水清、景美的景观河带。1A栋距离坪山大道主干道约110米左右,南向的户型会有一些噪音影响。
 

 

参数剖析

项目总建面23.8万㎡,其地块原规划总建面为165650㎡,增加地上核增建筑面积8750㎡和地下核增建筑面积63389.75㎡。
 
总户数1756户,实际停车位1500个,这里公示指标未显示。
 

 

项目地上核增建筑面积8750㎡,为架空休闲1695㎡(位于1栋、2栋的2层,和17层、35层)、架空停车3642㎡(1栋、2栋的首层)和避难空间(1栋、2栋的17层和35层)部分。

 

项目共规划1756户,其中可销售户数达到1040套,可销售建筑面积92600㎡;人才房共716户,人才房的建筑面积57400㎡。 

 

不利因素分析

1、园林面积较小:项目非围合式社区,部分占地规划为商业,小区整体抬高规划为架空式园林,因整体空间受限,无泳池等设施,对于注重生活品质的人群而言,相对舒适感较低。

2、公共交通较弱:项目距离规划的14号线“沙湖”站点,约2.4公里。非地铁口物业,需其他公共交通转乘,且周边因人口密度较低,公交等线路不够完善,相对便利程度较低。

3、基础配套缺失:项目所在区域为新兴开发片区,2公里范围内配套稀缺,目前唯一配套为汤坑小学,医院、商业等均需要到2公里外,后期的商业、教育配套还需待周边旧改完善。

 

 

 

项目综述
 
项目优势
 
1、影视文化基地:区域为坪山十三五规划重点打造的碧岭生态文化基地,紧邻华谊兄弟文化城260万㎡的超大综合体项目,其落成后将成为深圳地标之一,相对受关注程度较高。项目的位置紧邻华谊规划的大师工作坊,均为低密度低层建筑,对该项目没有任何遮挡,相对视野较为通透。

2、面积段65㎡起步,入手门槛低:面积段起步最低,目前坪山新盘中仅凤凰国际公馆有2房户型,按均价计算,约199万即可入手。

 

3、毛坯价位入手:同是3万左右均价,奥园和泰富华均需要另外缴纳2500元/㎡左右的装修费用。而凤凰国际公馆虽也有装修选项,但并不强制。

 

4、旧改规划,蓝图诱人:项目周边已经聚集了如恒大、卓越、华盛、兆邦基、华谊等大型房企,且周边存在大量待建设开发用地,部分的空白用地或将转化为政府储备用地,将采取拍卖等形式引入资金雄厚的房企进驻,预计将会为片区建设带来一定的促进作用,为片区的整体生活环境带来较大的改善,也将为片区提供大型购物中心和教育等相关生活配套,提升居民的整体生活品质。

 

②项目劣势:

 

1、蓝图诱人,落地时间较长:目前坪山区的整体发展重心都偏向坪山中心区和锦龙大道以东,旧改、土拍、新建商品住宅、市政资源等多集中于此,沙湖-碧岭区域虽有蓝图规划,但推进速度较为缓慢。华谊规模较大,预期投入资金较多,一期仅在建部分的公寓和酒店产品,整体蓝图展现预期或较为漫长。

 
2、配套欠完善,短期生活便利程度较低:项目所在区域属于新兴开发片区,目前周边商品房稀少,不属于重点开发建设区域,重要的市政资源都集中于锦龙大道以东,目前教育、医疗、商业等资源严重匮乏,多依赖于旧改项目的落地,短期内生活便利程度较低。

 

3、无园林:原本占地就小的空间,被隔出部分做了商业用地,小区楼体南北排成一列,仅有的架空层园林受到空间限制,并无普通围合式园林可利用的较大空间面积,无泳池等基础设施,相对注重生活品质的人群而言,舒适度较低。

 

③综述
 
项目低入手门槛对于刚需的诱惑力较大,周边区域从长远看也具有较大潜力,但蓝图落地存在较大的时间不确定性,且相当一段时间生活便利程度较低。

 

项目虽为限价楼盘,均价在坪山在售的楼盘中也是最低的,但如综合对比其他各项目的优势、发展潜力和自身配备的硬件设施来看,又会觉的其实低价并不真的“低”。
 
这个项目,老牛觉的对于想低价上车或看好长期发展的童鞋可以考虑入手。

更新时间:2018-12-16

户型分析
 
①户型分布格局及朝向

 

项目商品住房即1A栋、2B栋和2C栋的朝向和格局一致,每层7户。

 

每栋户型配比:65㎡98套,92㎡200套,120㎡50套

 

其中01-04户型,92㎡三房两卫,主要为东南和西南朝向。

 

05、06户型,65㎡两房一卫,主要为西北朝向。

 

07户型,120㎡四房两卫,主要为东南朝向。

 

 

②01-04户型,建筑面积92㎡三房两卫:

 

户型方正实用,三房两卫,布局合理,房间尺度舒适。3.6米的客厅开间,4.7米的超大阳台面宽、2.5米的进深无论是功能性和舒适性都很高
 
92㎡的户型整体南面朝向,通风采光较为优秀。儿童房采光面较小,且朝向不一样,01户型东北向,02户型西南向,03户型东南向,04户型西北向,相对来说02、03户型南向的采光和通风较好一些。厨房空间较小,没有65㎡的空间大,且没有生活阳台设计,对于三房人口较多的户型而言,空间较小,功能性受限。

 

05、06户型,建筑面积65㎡两房一卫:

 

户型两房一卫,方正实用。3米的客厅开间对于家庭的主要开放式活动区域来言略窄主卧门在客厅出入,动静区互受影响。洗手间干湿分离,厨房4.2米大进深设计,空间得到充分利用。
 
65㎡的户型整体西北朝向,虽朝向一般,但因小区楼体错位分布,该户型阳台和主卧没有遮挡,视野较为通透,而05户型的次卧被92㎡墙体遮挡,因临近其厨房和次卧窗户,预计受到影响较大。06户型的次卧并没有被遮挡,视野相对较为开阔。
 

 

④07户型,建筑面积120㎡四房两卫:

户型南北通透结构,阳台、餐厅、主卧均为东南向,通风采光较为优秀,横厅设计空间利用率高,客厅高达6.6米的采光面,主卧自然通透,舒适度高。

三个次卧均为西北朝向,客卫干湿分离、厨房带生活阳台,功能布局较为合理;入户门正对主卧门,后期房间布局可采取户型图上衣柜摆放位置,将解决私密性较差的问题。

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